آیین نامۀ اجرایی قانون پیش فروش ساختمان

آیین نامۀ اجرایی قانون پیش فروش ساختمان

مصوب جلسه مورخ ۷ خرداد ۱۳۹۳ هیات وزیران

ماده۱ـ در این آیین‌نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح به کار می‌روند:

الف ـ قانون: قانون پیش‌فروش ساختمان ـ مصوب ۱۳۸۹ـ .

ب ـ پیش‌فروشنده: مالک رسمی زمین یا سرمایه‌گذار یا مستأجر.

پ ـ مالک رسمـی زمین: شخصی که مطابق ماده (۲۲) قانون ثبت اسناد و املاک ـ مصوب ۱۳۱۰ ـ دارای سند رسمی مالکیت می‌باشد.

ت ـ مستأجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستأجره می‌باشد.

ث ـ سرمایه‌گذار: شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایه‌گذاری می‌نماید و واحد یا واحد‌های ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می‌یابد.

ج ـ سند رسمی: سندی که بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار یا واگذارنده و منتقل‌الیه حقوق و تعهدات ناشی از آن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد.

چ ـ عملیات پی ساختمان: عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی‌ریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستون‌های ساختمان یا دیوار‌های باربر بر روی پی انجام می‌گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع می‌شود.

ح ـ مهندس ناظر: شخصی که دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیش‌فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئولیت نظارت بر اجرای ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر برعهده دارد.

خ ـ گواهی اتمام ساختمان: برگه‌ای با امضای مهندس ناظر که به موجب آن پایان عملیات ساختمانی براساس مقررات ملی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام می‌گردد.

دـ شناسنامه فنی و ملکی ساختمان: سندی که براساس بند (ز) ماده (۲۱) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ـ مصوب ۱۳۷۴ ـ و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه، تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر می‌شود.

ذـ هیأت داوری: هیأت موضوع ماده (۲۰) قانون.

برای مشاهده متن کامل به ادامه مطلب بروید.

ادامه مطلب

قانون پیش ‌فروش ساختمان

قانون پیش ‌فروش ساختمان

مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۱۲

ماده ‌١ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
‌١ـ سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
‌٢ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

ماده ‌٢ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
‌١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
‌٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
‌٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
‌۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
‌۵ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
‌۶ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
‌٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
‌٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
‌٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
‌١٠ـ معرفی داوران
‌١١ـ احکام مذکور در مواد (‌۶)، (‌٧) و (‌٨) و تبصره آن، (‌٩)، (‌١١)، (‌١٢)، (‌١۴)، (‌١۶) و (‌٢٠) این قانون

برای مشاهده متن کامل به ادامه مطلب بروید.

ادامه مطلب

مجازات قطع درختان چیست؟

اداره کل حقوقی قوه قضاییه به سوالی درباره مجازات قطع درختان در معابر و مرجع رسیدگی به آن پاسخ داد.

سوال:

شهرداری علیه یک نفر گزارشی مبنی بر قطع دو اصله درخت نارنج واقع در معابر اعلام و به مواد ۴ و ۶ قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها استناد کرده است. با توجه به اینکه در مواد مورد اشاره مجازات‌های مختلف برای رفتار متهم تعیین شده است، خواهشمند است بیان فرمایید آیا بین این دو ماده تعارض وجود دارد؟ و صلاحیت رسیدگی به این جرم با دادسراست یا به طور مستقیم در دادگاه کیفری ۲ رسیدگی می‌شود؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

اولاً، مطابق ماده ۶ لایحه قانونی حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها اصلاحی ۱۳۸۷ و با لحاظ تصویب‌نامه تعدیل میزان مبالغ مجازات نقدی جرایم و تخلفات مندرج در قوانین و مقررات مختلف مصوب ۱۳۹۹ هیأت دولت: «هر کس درختان موضوع ماده یک قانون گسترش فضای سبز را عالماً و عامداً و بر خلاف قانون مذکور قطع یا موجبات از بین رفتن آن‌ها را فراهم آورد، علاوه بر جبران خسارت وارده حسب مورد به جزای نقدی از پنج میلیون ریال تا چهل میلیون ریال برای قطع هر درخت و در صورتی که قطع درخت بیش از سی اصله باشد به حبس تعزیری از شش ماه تا سه سال محکوم خواهد شد».

در ماده ۴ قانون یادشده که بیانگر ممنوعیت قطع درختان مشمول این قانون بدون تحصیل اجازه از شهرداری و طبق ضوابط و مقررات مربوط است، اصولاً مجازاتی تعیین نشده است تا تعارضی بین این دو ماده به وجود آید.

برای مشاهده متن کامل به ادامه مطلب بروید.

ادامه مطلب

نقد یک رای در زمینه‌ی مسوولیت شهرداری نسبت به زیانِ درختان

مسوولیت مدنی هنوز قلمرو‌های ناشناخته‌، فراوان دارد؛ گاه، این نویسندگان‌ حقوقی‌اند که نخستین گام‌ها را برای شناخت گستره‌های تازه برمی‌دارند، گاه نیز، دادرسان به بهانه‌ی تعیین تکلیف یک پرونده‌ چنین فرصتی را می‌یابند. رایی که در این نوشتار، از آن سخن گفته خواهد شد، درباره‌ی مسوولیت شهرداری‌ها نسبت به زیانی است که از شکسته شدن درختان حاصل شده است؛ به این موضوع، در ادبیات حقوقی کمتر پرداخته شده، با این حال، هم دادگاه نخستین و هم دادگاه تجدیدنظر، اگرچه با اندکی کاستی، اما به صورت جدی تلاش می‌کنند تا از موضوع پرده‌ی ابهام را بردارند.

مبحث نخست-شرح رویدادهای پرونده

شخصی که خودروی او در هنگام حرکت از خیابان، بر اثر سقوط درخت و شکسته شدن شاخه­های آن، آسیب دیده بود، در دادخواستی به طرفیت شهرداری، خواستار مطالبه زیانش شد. در این دادخواست، از جمله، به گزارش کارشناس منتخب در پرونده تأمین دلیل استناد شده است. دادخواست به یکی از شعب دادگاه عمومی تهران ارجاع شد. خوانده در مقام پاسخ در لایحه دفاعیه خود چنین نوشت: «در دادخواست تقدیمی، خواهان علت خسارت وارده را افتادن درخت بر روی خودرو اظهار نموده­اند، نظر به اینکه عوامل متعددی می­توانند باعث سقوط درخت شوند که از حیطه کنترل شهرداری خارج می­باشند؛ چه بسا بی­احتیاطی و بی­مبالاتی خواهان در پارک نمودن خودرو در محل نامناسب باعث بروز حادثه فوق گردیده است و همان­گونه که استحضار دارید، در اثبات مطالبه خسارت بر اساس قانون مسوولیت مدنی در مواد یک و دو آن قانون، بایستی رابطه سببیت بین زیان وارده و فعل زیان­بار وجود داشته باشد که اساساً در پرونده فوق این رکن اثبات نگردیده و نظریه کارشناسی نیز صرفاً به میزان خسارت وارده است و به هیچ­وجه نمی­تواند مثبِتِ تقصیر شهرداری باشد، نکته حائز اهمیت این است که گزارش تنظیمی از سوی مرجع انتظامی صرفاً بر پایه اظهارات شاکی می­باشد و عنوان نموده که شاکی به واحد گشت مراجعه و اظهار داشتند که سقوط درخت بر روی خودرو ایشان باعث خسارت شده؛ در واقع سانحه از سوی شاهدی رؤیت نشده است».

سرانجام، دادگاه در دادنامه چنین نوشت: «در خصوص دعوای آقای (ح. ن. الف.) به طرفیت شهرداری منطقه .. تهران، به خواسته مطالبه خسارت وارده به یک دستگاه پراید به مبلغ دوازده ­میلیون و پانصدهزار ریال با این توضیح که خواهان در دادخواست مذکور بیان نمود که در حین حرکت از خیابان جردن، بلوار ستاری، بر اثر سقوط درخت و شکسته شدن شاخه­های آن، به وسیله نقلیه وی خسارت وارد شده… نظر به اینکه شهرداری بر اساس لایحه قانونی حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مسوول حفظ و نگهداری از اشجار در محدوده شهر می­باشد و در صورتی ­که بر اثر عدم حفظ و نگهداری موجب ورود خسارت به اشخاص یا اموال گردد، باید خسارت وارده را جبران نماید، بنابراین، نظر به احراز مالکیت خواهان، سقوط درخت بر روی وسیله نقلیه، پذیرش نظر کارشناس در پرونده تأمین دلیل که با اوضاع و احوال مسلّم قضیه مغایرت و مباینتی ندارد، خوانده را از باب تسبیب به استناد قانون فوق­الذکر و مواد یک و دو از قانون مسوولیت مدنی و مواد ۱۹۸، ۵۱۵، ۵۱۹، و ۵۲۰ از قانون آیین دارسی مدنی، به پرداخت مبلغ دوازده میلیون و پانصد هزار ریال بابت اصل خواسته… در حق خواهان محکوم می­نماید. این حکم حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می­باشد».

با تجدیدنظرخواهی انجام گرفته، دادگاه تجدیدنظر استان تهران چنین اظهار نظر کرد : «در خصوص تجدیدنظرخواهی شهرداری منطقه … تهران، نسبت به دادنامه صادره از دادگاه عمومی تهران، که به موجب آن تجدیدنظرخواه به پرداخت مبلغ ۰۰۰/۵۰۰/۱۲ ریال از بابت اصل خواسته محکوم گردیده است، اعتراض وارد به نظر می­رسد به این شرح که: با توجه به اوراق پرونده و گزارش مأمور محترم نیروی انتظامی که در برگ سوم پرونده منعکس است: آقای (ح. ن. الف.) به واحد گشت مراجعه نمود و اظهار داشت خودرو موصوف در ساعت نوزده پارک بوده که به دلیل بارندگی، یک عدد درخت از حاشیه بلوار ستاری شکسته شده و بر اثر اصابت به سقف خودرو پراید، باعث خسارت گردیده است و تجدیدنظر خوانده در دادخواست تقدیمی اعلام داشته است: اینجانب مالک خودروی پراید، در تاریخ ۱۷/۸/۱۳۹۰ در حین حرکت در اثر سقوط و شکسته شدن شاخه درخت، وسط خودروی اینجانب، منجر به خسارت گردیده است. عنایتاً به اینکه دلیل و مدرکی یا نظریه کارشناس که اثبات نماید شهرداری از جریان شکسته شدن درخت در اثر بارش برف مطلع بوده و کوتاهی کرده است یا مقصر اعلام و شناخته شود، به چشم نمی­خورد؛ علی­هذا دادگاه رأی معترضٌ­عنه را که موافق موازین شرعی و قانونی اصدار نیافته است، مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی نقض و استناداً به بند چهار ماده ۸۴ قانون مارالذکر، قرار رد دعوای تجدیدنظر خوانده صادر و اعلام می­نماید. رأی صادره قطعی است».

 

برای مشاهده متن کامل به ادامه مطلب بروید.

 

ادامه مطلب